9月70城房价数据公布后，上海再度成为关注焦点。
时隔32个月，在全国70个大中城市中，上海率先实现二手房价格同比上涨。这是一个难得的回暖信号。
基于普睿数智监测的二手住宅成交数据来看，今年三季度上海二手房展现出明显的稳定迹象： 成交均价同比基本停止下跌，买卖双方的价格预期逐渐接近，最先企稳的是总价最低、面积最小的房源。
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今年三季度，上海二手住宅成交均价为44527元/平方米，同比下滑1%、环比微降0.1%，基本保持平稳。
与去年相比，价格修复趋势更为显著，2025年三季度的同比跌幅为11.3%。一年间，跌幅从两位数缩减至约1%，意味着下跌趋势得到了遏制。
从月度成交均价来看，已连续三个季度逐步回升：2025年12月二手房成交均价降至41670元/平方米，达到阶段性低点，至9月单月为44518元/平方米，较去年12月低点上涨了6.8%。
与成交均价形成对比的是，挂牌均价仍在持续下滑。 三季度二手住宅挂牌均价为53751元/平方米，同比下跌6.6%、环比下跌1.6%。
一边是挂牌均价继续让步，另一边成交均价已止跌，两者之间的差距迅速缩小，从2025年三季度的12552元/平方米收窄至三季度的9224元/平方米，收窄幅度达26.5%。
按各总价段成交均价来看，三季度二手房成交价格整体企稳： 300万元以下持平；300万-500万元环比下降0.3%；500万-700万元环比增长2.2%；700万-1000万元环比下降0.4%。
分面积段，小面积段微涨、大面积段微降，整体波动幅度有限：70平方米以下房源成交均价环比增长1.9%；90-110平方米环比增长1.6%；110-144平方米环比下降2.7%；200平方米以上环比下降2.1%。
回顾2025年房价全面下跌时，总价越低的房源跌幅越大，从一季度到四季度300万元以下累计下跌9.4%，300万-500万元下跌4.5%，低总价房源通过大幅降价快速成交，这也是同期低总价房源成交占比迅速上升的根本原因。到了今年，总价最低、面积最小的房源价格率先企稳。
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判断二手房价格预期是否稳定，折扣率（成交均价/挂牌均价）比成交均价更为敏感。
上海二手住宅的折扣率，在2025年10月一度低至71.9%，相当于打七二折才能售出。到今年9月，这一数字已回升至82.4%，不到一年间提高了近11个百分点。 三季度均值由去年三季度的78%提高4.7个百分点至83%。
更直观的变化，体现在三个交易细节中。
首先，房东不再频繁降价。 三季度挂牌房源月均调价4537次，同比大幅下降63%，为2024年以来的最低水平。
其次，看房效率提升。 三季度月均带看11.4万次，同比减少41%，但同期二手住房成交套数同比正增长，这意味着单位带看成交转化效率明显提高，买方无需再反复比价。
第三，成交速度加快。 三季度二手住宅平均成交周期为106.3天，同比缩短4%、环比缩短14%，9月单月成交周期为100天，是2024年1月以来月度成交周期最短纪录。这表明达成一笔交易所需的博弈时间在压缩。
这三个变化是比成交量更早出现的市场稳定信号。
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从成交结构来看，三季度上海二手住宅的核心特征就是一个字：稳。
数据层面，总价300万元以下的刚需房源，成交占比从一季度的70.4%，到二季度的69.3%，再到三季度的69.1%，连续两个季度小幅回落，基本稳定在七成左右。
真正值得关注的是，改善需求的边际回归。
110平方米以上的房源，合计占比升至17.5%，为2024年四季度以来新高。其中200平方米以上占比1.9%，160-180平方米占比1.2%，均为近两年高位。
三季度上海二手房成交总量环比回落14.9%，但各面积段回落幅度随面积增加而递减： 70平方米以下下降16.9%，160—180平方米仅下降9.4%。在二季度集中释放后的回调中，大面积段比小面积段更具抗跌性，这是改善需求实质性回归的信号。
成交端企稳的背后，挂牌端正在发生结构性变化。 目前上海挂牌的二手房，面积越来越小，价格也越来越高。
数据层面，三季度上海二手房挂牌套均面积为96.9平方米、套均总价520.9万元，同比分别缩减12.5%和18.2%，9月单月为94.6平方米、511.1万元，均创下2024年以来新低。
拆解9月份不同总价段挂牌房源来看，几乎都呈现“挂牌单价上涨、套均面积缩小”的特征。其中，300万元以下挂牌单价同比涨幅最高，达11.8%，套均面积由70.2平方米缩至66.4平方米。而300万-500万挂牌房源套均面积收缩最明显，达7.7%，但挂牌均价增长了6.5%。
换句话说，同样的预算，现在能买到的房子面积可能更小了。 那些单价更低、面积更大的“捡漏房源”逐渐退出挂牌池。对购房者来说，“花更少的钱买更大面积”的窗口，正在逐渐收窄。
整体来看，三季度上海二手房市场的关键词是低位企稳，而非趋势反转。作为全国首个二手房价格同比转正的城市，上海二手房企稳是市场逐步磨出的底部。
2026年最后一个季度，上海二手房将如何走势？有三个关键点：
其一，价格大概率延续窄幅波动，成交均价同比有望转正，与挂牌均价之间的差距继续缩小。
其二，二手房成交规模环比存在压力：三季度已环比回落14.9%，而调价次数与带看次数同步大幅减少，意味着挂牌端的主动供给在收缩，四季度缺乏新的放量来源。
其三，改善需求的边际修复将持续，但幅度有限，低总价刚需房源占比仍将维持在七成左右。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、普睿研究，36氪经授权发布。用户可通过开云在线登陆入口获取更多市场动态。
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